Иллюзия «Grundbuch»: Проверка в реестре — это только 20% успеха
В Германии запись в Земельной книге обладает «публичной верой» — если вы там записаны, вы собственник. В Болгарии в 2026 году Имотен регистър (Реестр недвижимости) не дает такой 100% гарантии.
- В чем подвох: Болгарский нотариус проверяет чистоту сделки только на момент подписания. Он не несет ответственности за «цепочку» предыдущих владельцев так, как это делает немецкий Notar.
- Риск: Существуют скрытые права третьих лиц (наследников, бывших супругов), которые могут оспорить сделку через годы.
Моя роль: Я провожу глубокую проверку титула собственности на годы назад, что выходит за рамки стандартных обязанностей нотариуса при покупке недвижимости в Болгарии.
Акт 16 vs Немецкое разрешение на эксплуатацию
В Германии невозможно жить в доме, который не принят комиссией. В Болгарии на побережье тысячи иностранцев живут в комплексах с «Актом 15» (здание построено, но не введено в эксплуатацию).
- Ловушка риелтора: Вам скажут: «Всё готово, люди живут!».
- Юридическая реальность: Без Акта 16 (Удостоверение за въвеждане в експлоатация) вы платите за электричество и воду по промышленным тарифам (в 3-4 раза дороже), не можете застраховать жилье и рискуете получить предписание о выселении.
Совет: Для граждан Германии, привыкших к порядку, оформление сделки без Акта 16 — это неоправданный риск.
«Общие части» и расчет площади: где теряются ваши метры?
В Германии площадь квартиры — это жилая площадь. В Болгарии в площадь вашей «дачи» включаются «общие части» (коридоры, лифтовые шахты, толщина стен).
- Разница: Покупая квартиру «100 кв.м», вы можете обнаружить, что реальная жилая площадь — всего 75 кв.м.
- Нюанс: Риелторы часто умалчивают о реальном проценте общих частей, который может достигать 20-25%.
Такса поддержки: Договор, который нельзя расторгнуть
В Германии управление домом (Hausverwaltung) регулируется жестко. В Болгарии договор поддержки часто привязан к вашей собственности «навечно», так как он вносится в реестр недвижимости (Имотен регистър).
- Проблема: Вы не можете просто отказаться платить, если сервис плохой. В 2026 году суды Болгарии всё чаще встают на сторону управляющих компаний, накладывая аресты на квартиры должников.
Земля под домом: право собственности для граждан ЕС
С 2012 года граждане Германии могут покупать землю в Болгарии на физлицо. Но риелторы часто предлагают схему с покупкой «права застройки» (право на строеж), а не земли.
- Важно: Если вы покупаете дом, вы должны владеть и участком под ним. Покупка только здания — это мина замедленного действия.
Роль адвоката в Бургасе для покупателей из Германии
Чтобы ваша болгарская дача не стала финансовым бременем, я предлагаю услуги, которые не входят в сервис агентств недвижимости:
- Независимая проверка: Полная проверка истории объекта, наличия ипотек и налоговых залогов.
- Анализ договора поддержки: Корректировка кабальных условий управляющих компаний до заключения сделки.
- Удаленное сопровождение: Я могу представлять ваши интересы по доверенности, обеспечивая такой же уровень безопасности, как если бы вы покупали квартиру в Мюнхене или Берлине.