Представьте: вы купили квартиру в Болгарии, получили ключи, заходите в гостиную, а там на диване сидит незнакомый человек и заявляет, что он здесь будет жить до конца своих дней. Юридически он может быть абсолютно прав, а вы совершили одну из самых фатальных ошибок при покупке недвижимости.
Я, адвокат Святослав Койчев, разберу сегодня механизм «Право на ползване» — юридическую ловушку, которая превращает нового собственника в заложника ситуации.
1. Что такое право пользования (ст. 56-62 ЗЗД)
Согласно Закону об обязательствах и договорах (ЗЗД), право пользования — это вещное право лица владеть и пользоваться имуществом, получая от него выгоду, при сохранении его целостности.
Главная опасность: Это право следует за вещью, а не за собственником. Если в Нотариальном акте записано право пользования за конкретным лицом, то при продаже квартиры это право не прекращается. Жилец «переходит» к новому владельцу вместе с кирпичами и стенами. Вы становитесь «голым собственником» (nuda proprietas): у вас есть титул, но нет фактической возможности зайти в квартиру.
2. Почему такие жильцы вообще появляются?
Чаще всего это происходит в двух случаях:
-
Защита родителей: Родители дарят квартиру детям, но, чтобы не оказаться на улице в старости, оставляют за собой пожизненное право пользования.
-
Схемы мошенничества: Продавец намеренно «забывает» упомянуть о наличии такого права у третьего лица, надеясь на невнимательность покупателя.
3. Можно ли выселить такого жильца?
Как адвокат, я должна сказать горькую правду: юридически выселить человека с «правом на ползване» практически невозможно, пока он соблюдает элементарные правила эксплуатации жилья.
Согласно ЗЗД, право пользования прекращается только в трех случаях:
-
Смерть пользователя: Самый частый способ освобождения объекта.
-
Добровольный отказ: Пользователь должен лично явиться к нотариусу и подписать декларацию об отказе от своего права (которая затем вписывается в Имущественный регистр).
-
Неиспользование: Если пользователь не проживал в квартире более 5 лет (но доказать это в суде крайне сложно).
4. Как защитить себя: роль адвоката
При покупке недвижимости стандартной проверки на «отсутствие арестов» недостаточно. Наличие права пользования — это вещное обременение, которое может быть не видно в краткой справке.
Моя работа как вашего адвоката включает:
-
Глубокий аудит Нотариального акта: Я проверяю не только текущего владельца, но и всю цепочку переходов собственности на предмет сохранения прав третьих лиц.
-
Проверка Имущественного регистра: Мы ищем записи о вписанном праве пользования (чл. 56 ЗЗД).
-
Организация отказа: Если у продавца есть право пользования за родственниками, я настаиваю на том, чтобы они подписали нотариальный отказ до сделки. Помните: обещание «он выпишется завтра» в этом случае юридически не работает.
Экспертный совет адвоката в Болгарии
Если вы видите цену на квартиру значительно ниже рыночной (на 30–50%) — это первый сигнал проверить наличие «вечного жильца». Покупая такой объект, вы лишаетесь возможности распоряжаться своим имуществом по назначению.
Нашли квартиру мечты, но сомневаетесь в «чистоте» нотариального акта? Не рискуйте своими деньгами и спокойствием. Я проведу полную проверку объекта и гарантирую, что после сделки вы будете единственным хозяином своего дома.
Онлайн или очная консультация с адвокатом
Покупка жилья с обременением «право пользования» делает вас владельцем лишь на бумаге, оставляя право жить в квартире за третьим лицом навсегда.
Запись на онлайн или очную консультацию — это самый доступный и простой способ выявить скрытые записи в Имущественном регистре и провести глубокий аудит всей цепочки нотариальных актов.
Я организую юридически грамотный нотариальный отказ пользователя от своих прав до сделки, чтобы вы стали единственным реальным хозяином дома. Выселить такого жильца после покупки практически невозможно, поэтому проверку чистоты объекта нужно проводить строго до внесения задатка.
Чтобы разобрать вашу ситуацию, напишите мне в мессенджер или заполните форму запроса в конце статьи прокрутив до конца.
Ознакомьтесь с другими статьями по теме. Переходите по ссылкам ниже:
Покупка недвижимости в Болгарии иностранцами — пошаговая проверка рисков и налоговые нюансы
Что такое дистанционная проверка недвижимости в Болгарии и зачем она нужна
Проверка истории объекта недвижимости в Болгарии: как найти скрытые ипотеки 10-летней давности