Задаток при покупке недвижимости в Болгарии: как не потерять деньги
Многие покупатели в Болгарии совершают одну и ту же ошибку: относятся к внесению задатка (так называемого «стоп-депозита») как к простой брони. На самом деле в этот момент вы уже юридически связываете себе руки.
Как адвокат со степенью магистра права (LLM) University of Southampton, я работаю по международным стандартам безопасности сделок. Моя задача — не просто «посмотреть договор», а провести полноценную юридическую проверку, чтобы ваши 2000, 5000 или 10 000 евро не исчезли в чужом кармане.
Главный миф: «Риелтор всё проверил»
Риелтор — это посредник, цель которого — комиссия. Только адвокат несет профессиональную юридическую ответственность за чистоту сделки. В моей практике в Бургасе и на побережье я регулярно вижу, как задаток передается до того, как получена и проверена актуальная справка об обременениях.
Риск очевиден: вы вносите деньги, а через неделю выясняется, что на квартире висит судебный запрет (възбрана), скрытая ипотека застройщика или исковое производство. Вернуть задаток в такой ситуации — долгий и дорогостоящий судебный процесс.
Ловушка «невозвратного аванса»
Застройщики и некоторые риелторы часто подменяют понятия. В договоре может быть указано, что внесенная сумма — это «аванс», который не возвращается при отказе покупателя.
Но по болгарскому закону (ст. 92 ЗЗД), если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Поэтому важно понимать: то, что названо «стоп-депозитом» или «авансом», может фактически быть задатком — или быть оформлено так, чтобы вы не смогли вернуть деньги.
Как я защищаю своих клиентов
Перед тем как вы нажмете кнопку «Отправить перевод», я провожу трехэтапный аудит:
- Проверка правосубъектности Имеет ли продавец законное право распоряжаться объектом. Нет ли других совладельцев, наследников, корпоративных ограничений.
- Проверка обременений и ипотек Анализ актуального состояния объекта в Имотном реестре: аресты, ипотеки, запреты, исковые претензии.
- Корректировка договора задатка Удаление скрытых пунктов о невозврате депозита, корректные формулировки условий возврата, добавление гарантий для покупателя.
Ваш задаток — это ваши честно заработанные деньги, а не «техническая сумма» для бронирования квартиры. Не рискуйте ими ради экономии на одной консультации.
Если вы планируете вносить задаток или уже получили проект договора, имеет смысл получить независимое экспертное заключение. Как болгарский адвокат, магистр права (LLM Southampton), я проверю ваш договор и условия задатка до того, как вы переведете деньги.