Интервью с адвокатом в Болгарии: Безопасность, налоги и правовые ловушки в Болгарии
Интервьюер: Святослав, многие граждане России и стран ЕС рассматривают Болгарию для инвестиций в недвижимость. Скажите честно: каков сейчас риск столкнуться со скрытыми обременениями — залогами, арестами — и может ли обычный нотариус гарантировать 100% чистоту сделки?
Святослав Койчев: Риск существует, и недооценивать его — большая ошибка. Залоги, аресты или текущие судебные споры часто остаются неочевидными для покупателя. Что касается нотариуса: его проверка ограничена лишь формальной стороной. Нотариус удостоверяет волеизъявление сторон на текущую дату, но не охватывает всю глубину истории объекта. Поэтому гарантировать «100% чистоту» он не может. Для полной защиты необходим глубокий юридический анализ (due diligence) с участием специалиста, ведь только адвокат в Болгарии проверит скрытые дела, налоги продавца и правомерность всех предыдущих сделок.
Интервьюер: Часто супруги-иностранцы покупают апартаменты, оформляя их только на одного из них. Возникают ли сложности при разводе или наследовании, если в нотариальном акте указано только одно имя?
Святослав Койчев: В Болгарии действует принцип «семейной имущественной общности» (съпружеска имуществена общност). Если супруги в браке, имущество считается совместно нажитым по умолчанию, даже если в акте одно имя. При разводе или наследовании второй супруг имеет право на свою долю. Болгарский суд ставит факт брака выше формальной записи в документе. Однако я, как адвокат в Болгарии, всегда советую иметь при себе легализованное свидетельство о браке для государственных органов.
Интервьюер: Какие последствия ждут владельцев, которые годами не платят налоги или «таксу поддержки»? Могут ли за это арестовать квартиру?
Святослав Койчев: Задолженность перед муниципалитетом или управляющей компанией — это серьезно. Община может инициировать исполнительное производство, а в крайних случаях квартира может быть выставлена на публичные торги. Что касается «таксы поддержки», управляющая компания также может получить исполнительный лист в упрощенном порядке. Это не блокирует выезд из страны, но ведет к аресту банковских счетов или самой недвижимости («запор»). Долг сам не исчезнет, он лишь обрастает судебными издержками.
Интервьюер: Многие получают ВНЖ через «Торговое представительство». Какие ошибки сейчас ведут к отказам в продлении статуса?
Святослав Койчев: Главная ошибка — формальный подход. Многие открывают представительство «на бумаге», не ведя деятельности. МВД и БТПП сейчас жестко проверяют реальную активность: договоры, отчеты, наличие офиса. Если представитель не может подтвердить работу, МВД расценивает это как злоупотребление правом, и продление ВНЖ становится невозможным. Здесь важно, чтобы ваш адвокат в Болгарии помог правильно подготовить документы и подтвердить реальную, документально зафиксированную деятельность.
Интервьюер: Болгария привлекает низким налогом в 10%, но многие открывают фирму (ЕООД/ООД) только ради покупки авто или земли. Какие риски здесь скрыты?
Святослав Койчев: «Спящая» фирма — это не отсутствие обязательств. Управитель обязан подавать ежегодные отчеты даже при нулевом обороте, иначе — штрафы. Также директор несет личную ответственность за нарушения фирмы. Кроме того, ликвидация ООД — сложная процедура, занимающая минимум полгода. Открывать фирму «для галочки» рискованно; нужно заранее обсудить стратегию администрирования с адвокатом и бухгалтером.
Интервьюер: Если завещания нет, как распределяется наследство в Болгарии между иностранцами? И правда ли, что налоги для близких почти символические?
Святослав Койчев: Наследование идет по закону: в первую очередь супруг и дети в равных долях. Даже живя за границей, родственники сохраняют права, но должны пройти процедуру вступления в наследство через болгарского нотариуса. По налогам: для ближайших родственников (супруги, дети, родители) налог в Болгарии действительно фактически символический или отсутствует. Для более дальних родственников ставки выше, но всё равно остаются одними из самых низких в ЕС.
Интервьюер: Что делать, если застройщик затягивает получение Акта 16 на годы? Есть ли рычаги давления?
Святослав Койчев: Акт 16 — ключевой документ. Без него вы — на стройплощадке. У владельцев есть рычаги: судебные иски, жалобы в муниципалитет. Но эффективнее всего — коллективные действия. Когда собственники объединяются, давление на застройщика кратно возрастает. Суды часто встают на сторону покупателей, но важно не пускать ситуацию на самотек и начинать юридическую работу как можно раньше.
Интервьюер: Святослав, в чем главная ценность адвоката для иностранного клиента? Это просто знание законов или нечто большее?
Святослав Койчев: Знание законов — это база. Настоящая ценность, которую дает адвокат в Болгарии иностранному клиенту, в том, что он становится проводником в чужой системе. Иностранцу сложно понять местную бюрократию и практику властей. Адвокат переводит нормы закона на понятный клиенту язык, помогает избежать ошибок и выстраивает стратегию. Это больше, чем юридическая помощь: это доверие, спокойствие и уверенность человека в том, что в чужой стране на его стороне стоит профессионал.